Investiční hypotéky od dubna 2026: co znamenají nové limity ČNB
Od 1. dubna 2026 platí pro investiční hypotéky přísnější limity ČNB – LTV 70 % a DTI 7. Koho se týkají, kolik vlastních peněz potřebujete a jak postupovat.
Česká národní banka zpřísnila pravidla pro hypotéky na investiční nemovitosti. Od 1. dubna 2026 by banky měly investiční hypotéky poskytovat nejvýše do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti (LTV 70 %) a celkové zadlužení žadatele by nemělo přesáhnout sedminásobek jeho čistého ročního příjmu (DTI 7). Co to znamená v praxi?
Koho se nové limity týkají
Za investiční hypotéku považuje ČNB úvěr, kterým žadatel:
- kupuje třetí a další rezidenční nemovitost, nebo
- pořizuje nemovitost za účelem pronájmu.
Hypoték na vlastní bydlení se změna netýká. Pro ně nadále platí LTV 80 %, pro žadatele mladší 36 let 90 %. Ukazatele DTI (poměr dluhu k příjmu) a DSTI (poměr splátek k příjmu) zůstávají pro hypotéky na vlastní bydlení deaktivované.
Co se mění v číslech
| Parametr | Vlastní bydlení | Investiční nemovitost (od 1. 4. 2026) |
|---|---|---|
| Max. LTV | 80 % (90 % do 36 let) | 70 % |
| Limit DTI | neaktivní | 7× čistý roční příjem |
| Vlastní zdroje u bytu za 4 mil. Kč | od 800 000 Kč (od 400 000 Kč do 36 let) | od 1 200 000 Kč |
Příklad je zjednodušený a nezahrnuje daň, poplatky ani rezervu na vybavení.
Proč ČNB limity zpřísnila
Centrální banka reagovala na rostoucí podíl hypoték na investiční byty a na růst cen nemovitostí. Investiční nákupy podle ČNB mohou přispívat k přehřívání trhu a zhoršovat dostupnost bydlení pro ty, kdo hledají byt pro sebe. Vyšší podíl vlastních zdrojů má zároveň snížit riziko pro banky i investory, pokud ceny klesnou.
Jak postupovat, pokud plánujete investiční nemovitost
- Spočítejte reálnou výnosnost – se zohledněním vyššího vlastního vkladu, úroků, daní, fondu oprav i období bez nájemníka.
- Prověřte možnosti zajištění – chybějící vlastní zdroje lze v některých případech nahradit zástavou další nemovitosti.
- Porovnejte alternativy – při vyšším vlastním vkladu se vyplatí srovnat výnos nemovitosti s investicí do nemovitostních či jiných fondů, které nevyžadují úvěr ani správu.
- Hlídejte celkové zadlužení – limit DTI 7 se počítá ze všech vašich úvěrů, nejen z nové hypotéky.
Pomůžeme vám s celým procesem
Investiční nemovitost dává smysl tehdy, když zapadá do vašeho celkového finančního plánu. Spočítáme výnosnost, porovnáme nabídky bank na hypotéku a s pomocí naší realitní divize vám vhodnou nemovitost pomůžeme najít i prověřit. Domluvte si konzultaci.
Zdroj: Česká národní banka – doporučení k limitům úvěrových ukazatelů pro investiční hypotéky (účinnost od 1. 4. 2026).
